近几年，随着电商的迅猛崛起，物流地产步入发展的快车道。在不少物流地产商抓紧寻求资本支持的同时，很多跨界企业也纷纷高调进军物流地产界，且拥有了一定的土地储备。随着新崛起的物流地产品牌的壮大，资本化路径的打开，物流地产行业格局发生了变化，行业或将面临洗牌。

  瞄准物流地产

  近日，地产圈着实很热闹。与融创收购万达资产、万达忙着“卖卖卖”不同，万科已经携手国内的“豪华阵容”财团在“买买买”的道路上越走越远。

  7月14日，普洛斯发布公告称，由万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投组成的财团与普洛斯董事会已就全面私有化普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元（约16.8元人民币）。据悉，如果此次交易能够顺利完成，交易收购总价将约为159亿新加坡元（约790亿元人民币），有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购案，且整个并购预计会在2018年4月14日之前完成。

  根据公告的持股比例显示，万科占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银投占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。其中，万科拟获得的股份最多，交易完成后有望成为普洛斯第一大股东。

  普洛斯作为全球物流地产领域的翘楚，在2003年入驻中国后，由14万平方米地产起家，仅10年光景便增长至1500多万平方米。从普洛斯公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前10名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其2/3。而各大物流、电商、高端制造业企业也争先成为其客户。此外，据公开资料显示，截至目前，普洛斯在中国、日本、巴西和美国等地持有或管理的物流地产面积约5500万平方米，对应的资产价值约410亿美元。

  值得注意的是，伴随着零售消费升级、电商快速发展，物流地产的潜在发展空间更为广阔。对于此次万科参与普洛斯的并购，在众多业内人士看来，其“野心”显而易见。因为普洛斯是物流地产巨头，万科是想借助普洛斯从“住宅提供商”向“城市配套服务商”转型，从而跻身物流地产巨头行列。“物流网络是城市配套体系中不可或缺的一部分，因此万科要成为城市配套服务商，势必要进军物流地产。”海南科技职业学院教授符海青直言，从战略角度看，此次并购正是在完善万科的战略板块。

  对于参与并购，万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。

  “从整个投资领域来讲，物流地产是稳定收益资产的代表。”广东新邦物流有限公司华北事业部总经理黄丰得在接受记者采访时强调，万科参与并购是想借助普洛斯国际“物流地产一哥”的地位来带动万科发展，同时转型到物流地产、商业消费以及资产管理等领域，构建全新的商业业态。

  黄丰得进一步指出，一旦完成并购，万科就能与普洛斯进行优势互补。万科拥有丰富的开发建设经验及资源，普洛斯则拥有高效的物流仓储网络和管理能力，二者实属强强联合。另外，万科庞大的商业地产资源和客户资源，未来有望将普洛斯导入物流仓储的客户群当中。

  记者在梳理万科近两年的重大举措中发现，其对于物流地产的动作越来越频繁。除了此次大手笔参与普洛斯并购之外，早在2015年末，万科就曾撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。当时万科对外宣称，未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，物流地产是地产业务重点方向之一。

  不难看出，万科之所以如此关注物流地产，最大原因就是看中了物流业地产广阔的发展前景。

  物流地产的下一个风口

  近年来，随着《中国制造2025》以及推动跨境电商、农村电商、智慧物流等发展的政策相继出台，为物流地产创造了有利的发展环境，网络零售、跨境电商等市场的蓬勃发展也带动了物流地产的需求。对物流地产日益增长的需求，以及高标准、智能化现代物流设施的需求，无一不在预示着，我国物流地产发展将步入快车道。

  “除此之外，物流地产所带来的巨大回报也使其成为下一个风口。”黄丰得表示，从资金面上来看，租金是最主要的收入，物流地产在目前地产行业内租金回报率最高。无论是国外的主要城市还是国内的如北京、上海等一线城市，物流地产的租金回报率较其他形态的物业高1%。同时，客户对物流地产的租金敏感度相对其他物业形式也更低。

  以上海为例，2017年第一季度，上海的高档住宅租金环比增长为0.9%，写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%，而物流设施的租金环比增长率为1.4%，南京更是达到了2.6%。显然，物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产。

  相关数据显示，2017年上半年上海共有4个高标仓库交付，为市场带来25万平方米新增供应。受益于第三方物流和电商企业的持续活跃需求，新项目基本已达满租状态。租金方面，上海高标库同样本平均租金小幅上升至1.45元/平方米/天。

  “物流地产是物流服务和地产服务相结合的产物，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻重资产的包袱，从而能够更加专注于其本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得稳定的出租收益，两者在利益和风险两方面可以达到共赢的局面。”符海青如是说。

  当然，除了租金方面的回报，物流地产的盈利还来自于土地增值、服务费用、项目投资收益等多个方面。

  随着中国经济的快速发展，与之配套的物流地产建设自然水涨船高。然而，对于物流地产的发展和盈利来说，不容忽视的一点是如何控制空置率。相关数据显示，根据目前的状况，物流仓储设施需保证空置率在5%以内，才能有10%的回报，而空置率若达到15%，其利润就会被大量压缩。这一信息也意味着物流地产商除了要有强大的拿地能力，还必须拥有强大的招商能力以及可以留住客户资源的专业服务能力，这些因素也会对物流地产后期的资本回收造成关键影响。

  “兵家”必争之地

  事实上，关于物流地产的角逐，竞争者们的脚步并未停歇。例如，以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的平台企业正在加紧跑马圈地。随着顺丰、圆通、中通、申通、韵达快递公司的成功上市，在仓配服务一体化的需求下，也加速了他们进入物流地产市场投资的步伐。

  阿里巴巴董事局主席马云曾表示，计划在5至10年内，建造一个全国性的超级物流网，能在24小时内将货物运抵国内任何地区，能支撑日均300亿元的巨量网络零售额。近年来，马云的菜鸟网络在各地的仓储中心推进速度非常迅速，并在全国设立了8个大型仓储物流基地，一度被称作“八大军区”。2017年3月，马云还开启了一项代号为“NASA”的计划，物流地产未来价值也有望依托菜鸟网络的大数据技术变得更加不可估量。

  此外，苏宁控股集团董事长张近东在2017年春季工作规划与部署大会上提出“一个聚焦、三个能力提升”。而“一个聚焦”，则是指聚焦“智慧地产”核心战略，打造“互联网＋地产”竞争力。

  对此，苏宁物流集团副总裁王长林向记者解说，“一个聚焦”的核心含义是要将苏宁的物流地产做大、做强、做精、做透，具体而言就是做大规模、加强运营能力、精细化物流的应用方面，以及深入到各个环节。

  在做大方面，苏宁物流不再仅为自己提供配套服务，而是开始为上游供应商、平台商户及战略合作伙伴提供服务，并为其他社会化的企业提供力所能及的服务；在做强方面，无论是仓储管理规模还是物流经营规模，苏宁物流都力争到2019年做到国内前3名；在做精方面，就是精细化专业技术应用、数据应用、系统应用及开发等；在做透方面，苏宁物流在航空、冷链、生鲜、电商等各行业都要做透。

  如今，在“互联网＋物流”的大环境驱使下，消费者对货品种类的多样性要求越来越高，对速度要求越来越快，这就更加需要各个环节非常高效地协同合作，做到小批量、多批次以及快速交付，而物流地产这样一个可以大批量、多品类、快速周转的载体成为“兵家”必争之地也不足为奇。

  “未来，物流地产是无处不在的。”世灏房地产咨询（上海）有限公司董事总经理乐晓争表示，现在大家可以看到很多便利店，还有小区周边的很多地方可以代收快递，甚至是在小区里面都有快递的收发点，这只是第一步。在未来，也许每一个小区的收发点都是一个小型的迷你仓库，每一条路、每一个街道、每一个地区都可能有无数个迷你仓库，甚至还可以利用现在尚未利用起来的地下空间，作为物流仓储的一部分。然后再经过大数据统计计算这一个区域的人们对于消费品的需求量是多少，最后实现消费者刚在家里下单，几小时后东西便送上门的目标。因为仓库本来就是在附近，每一个物品都有数据化的追踪，库存不够了，那就补一次。

  乐晓争还认为，现代城市还有很大一部分的资源没有被利用起来，尤其是地下空间，如果作为物流的仓库使用，会使得现代生活变得更加高效。

  随着国内房地产市场热度的消退，物流地产逆势而上，这其中的缘由值得让人深思，一方面出于物流业近年来良好的发展态势，一方面就是市场新的需求形成的倒逼机制。要如何发挥好自身的产业优势，企业要如何把握新的机遇，都需要物流人认真思索，踏实走好每一步，才能在“新风口”当前做好企业。

  记者手记

  物流地产阵地上新一轮的角逐已经吹响号角，未来或将迎来一轮又一轮的“厮杀”。国内物流地产仍会面临许多困境，但机遇也是并存的。面对巨大的利润空间和成长前景，我们期待物流地产能够站得更高、看得更远，提高核心竞争力，实现转型升级。

  来源：物流时代周刊，转载须联系授权。

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2017中国-阿拉伯国家博览会

9月6日-9日中国·宁夏·银川

宗旨：传承友谊 深化合作 共同发展

主题：务实 创新 联动 共赢

（注：以下为博览会部分活动）

开幕大会

主宾国（埃及）系列活动

2017中阿工商峰会暨中阿合作论坛第七届企业家大会及国际综合展示

商品贸易板块

2017中国-阿拉伯国家农业合作论坛暨现代农业展；

2017中国-阿拉伯国家汽车合作分会暨中国品牌汽车展。

服务贸易板块

2017中国-阿拉伯国家国际物流合作洽谈会；

2017中国-阿拉伯国家博览会信用论坛。

技术合作板块

2017中阿技术转移与创新合作大会暨高新技术与装备展；

2017网上丝绸之路大会暨云计算和大数据应用展；

2017中国-阿拉伯国家高铁论坛。

投资金融板块

2017中国-阿拉伯国家国际产能合作论坛暨基础设施及产能合作展；

2017中国-阿拉伯国家金融合作峰会。

旅游合作板块

2017中国-阿拉伯国家旅行商大会。

大会报名咨询处

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